פסק-דין בתיק ע"א 27651-10-11

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט רפאל יעקובי) בת"א 8669/03 מיום 26.7.11.

כללי

1.     המערער הגיש תביעה לסעדים הצהרתיים הנוגעים לזכויותיו בדירה בגבעת זאב, וכפועל יוצא מכך להצהרה כי הליכי הוצאה לפועל לפינויו מהדירה, בהם פתח הבנק - המשיב, אינם כדין, ויש לבטלם. בית משפט קמא דחה את התביעה, והורה על עיכוב פינויו מהדירה למשך תשעה חודשים. מכאן הערעור.

פסק דינו של בית משפט קמא

2.     הדירה היא אחת משתי יחידות דיור שנבנו במגרש אחד, שהזכויות בהן אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, אלא בחברה המשכנת, חברת מורשת בנימין למסחר ולבניה (קרני שומרון) בע"מ (להלן: החברה המשכנת). הזכויות בדירה נשוא התביעה רשומות על שם אחיו של המערער, יעקב מקמילן (הזכויות ביחידת הדיור השנייה רשומות על שם אחותם של השניים).

3.     התביעה באה לעולם לאחר שביום 4.8.03 נמסרה למערער הודעה מלשכת ההוצאה לפועל, הממוענת לאחיו יעקב, לפיה יש לפנות את הדירה עד ליום 25.8.03, שאז נודע לו כי האח לא פרע לבנק שתי הלוואות מובטחות במשכון על זכויותיו בדירה. בכתב התביעה טען המערער כי הוא מימן, בשנת 1985, את רכישת המגרש ואת בניית הדירה שהסתיימה בשנת 1988, ומאז ועד היום הוא ובני משפחתו מחזיקים ומתגוררים בדירה. הזכויות בדירה נרשמו, מטעמים שונים, על שם אחיו יעקב. בשנת 1993 התגלעו בינו לבין יעקב סכסוכים בנוגע לזכויות בדירה ולענייני ממון, שהולידו הליכים משפטיים מרובים, בהם, לטענת המערער, טרם הוכרעה שאלת הזכויות בדירה. עוד נטען כי, לכל היותר, יש להכיר בזכות מצומצמת של האח יעקב (לקבלת סכום של 80,000$ בלבד), כפי שעולה מהסכם (מיום 7.6.94) שנכרת ביניהם.

4.     בפתח פסק הדין ציין בית משפט קמא כי נעשו נסיונות רבים להביא את הצדדים לפשרה, שלא הניבו פירות, ואף הביאו להתמשכות משמעותית של ההליכים, לה תרמה גם העובדה שהמערער אינו מיוצג. כמו כן, לפני פסק הדין נדרש בית משפט קמא לשאלת זכאותו של המערער להמשיך בהליכים בתיק דנן, לאחר שניתן פסק דין בהליך אחר בין האחים (פסק דין שניתן בע"א (מח', י-ם) 11489/07 דניאל מקמלאן נ' מדינת ישראל מיום 1.5.08). בהחלטה מיום 18.1.10 קבע בית משפט קמא כי המערער מושתק מלטעון כלפי הבנק לבעלות בנכס הנדון. המערער אינו מושתק מלטעון כלפי הבנק לזכותו להחזיק ולהשתמש בנכס על כל הנובע מכך; ככל שיימשכו ההליכים, הרי שאחיו של המערער, יעקב, לא יצורף כנתבע נוסף, לנוכח השלב המתקדם שבו היתה מצויה התביעה.

5.     לגופה של התביעה, התייחס בית משפט קמא לתחולת השתק המערער מלטעון לזכויות בעלות בדירה. פורט כי עניינה של הדירה עלה במסגרת דיונים רבים בערכאות שונות: הליכים בבית משפט השלום ובבית המשפט לענייני משפחה (במסגרת תביעות הדדיות רבות שהגישו המערער ובני משפחתו זה נגד זה) ובבית המשפט לעניינים מקומיים (בקשר לחריגות בנייה) ובהמשך לכך בערכאות גבוהות יותר, בהן נדונו ערעורים על פסקי הדין שניתנו. במסגרת פסקי הדין שניתנו בהליכים אלה, ניתן תוקף להסכמות המערער או להצהרותיו לפיהן יעקב ואחותו הם הבעלים הידועים והרשומים של מגרש 403, ויעקב הוא בעלים של הזכויות בדירה. בפסקי דין אחרים, ובכלל זה כאלה שניתנו בבית המשפט העליון, נקבע פוזיטיבית כי יעקב הוא הבעלים בדירה ולא המערער. נקבע כי התוצאה הבלתי נמנעת של החלטות אלה היא שלא ניתן לתת למערער את הסעדים ההצהרתיים המבוקשים, שכן שאלת הזכויות הקנייניות בדירה הוכרעה, ולכל הפחות, המערער מושתק מלטעון לזכויות כאלה מכח השתק שיפוטי, שעניינו העלאת טענות סותרות במסגרת הליכים שונים, לרבות במסגרת ההליך דנן. יתרה מזו, נקבע כי המערער מנוע מלטעון בקשר לזכויות קנייניות בדירה גם מכח הצהרותיו המפורשות בתביעה דנן, בדיונים ובכתבי בית דין שונים, כי הסעד המבוקש בתביעה דנן אינו נוגע לזכויות בעלות או לזכויות קנייניות, אלא לזכויות חזקה ושימוש.

6.     בית משפט קמא בחן האם ניתן לתת למערער סעד של ביטול הליכי הפינוי מכוח זכות אחרת שקיימת למערער בדירה. נמצא כי למערער לא עומדת זכות או הגנה מכוח חוק הגנת הדייר, לה טען המערער בעלמא, ולא עומדת לו זכות מכח ההסכם מיום 7.6.94 שנכרת בינו לבין אחיו יעקב (ת/5; להלן: ההסכם), שהושג כחלק מנסיון לפשר בין הצדדים בעזרת צד שלישי. בהסכם נקבע, כי האח יעקב ימכור את הדירה ויקבל 80,000$ מהתמורה, תוך שהמערער התחייב לשלם את כל החובות הנובעים מהחזקת הדירה על ידו.

בית משפט קמא קבע כי ההסכם קובע מפורשות שיעקב הוא בעל הזכויות בדירה, ועל כן הוא גם זה שימכור את הזכויות בה, ובהמשך לכך נקבע מנגנון להסדרת המחלוקות הכספיות בין הצדדים. יתרה מזו, ביצוע ההסכם לא יצא מן הכח אל הפועל, ובית המשפט לענייני משפחה, שדן באכיפתו, קבע נחרצות כי המערער מנע את ביצוע ההסכם וכי יהיה זה בלתי אפשרי לאוכפו.

7.     בית משפט קמא דחה את טענתו של המערער, לפיה הוא מחזיק ומשתמש בדירה מכח רשיון מכללא, בשל כך " שהוא רכש ובנה את הבית מכספו שלו".

נקבע כי אין מחלוקת שהמערער מתגורר בדירה מיום שנסתיימה בנייתה. בית משפט קמא קיבל את עדות האח יעקב, לפיה המערער החל להתגורר בדירה מכח הסכם שכירות, שהסתיים ביום 31.12.93, והמשיך להתגורר בה גם לאחר מכן, תוך שיעקב לא פעל לפנותו מהדירה, אלא הסתפק בשליחת מכתבים אליו כבעל הזכויות בדירה, בנוגע לאי תשלום שכר דירה, חובות לרשויות המקומיות, והשימוש שהמערער עושה בדירה. נקבע כי אין להסיק הסכמה מכללא של האח יעקב להחזקה ולשימוש שעושה המערער בדירה, במיוחד לאור העובדה שהמערער ידע שאחיו מתנגד לכך, כפי שביטא זאת בהליכים המשפטיים בין הצדדים. כמו כן, יעקב גם לא ויתר על השליטה בנכס ועל ניהולו, כפי שביטא זאת במכתביו למערער ובעתירתו לצו מניעה לאסור על המערער מלבצע כל שינוי בדירה.

8.     עוד נקבע כי למערער לא עומדת זכות או הגנה מכח הוראת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, המגן על החייב ולא על צדדים שלישיים, כגון מחזיק בנכס שלא מטעמו של הזוכה, גם אם מחזיק זה לא היה צד להליכי הפינוי. זאת במיוחד כשבמקרה דנן נקבע כי אין למערער זכויות בנכס, הבאות מכוחו של החייב (יעקב), או זכויות בכלל.

9.     לבסוף, קבע בית משפט קמא כי יש לעכב את פינויו של המערער מהדירה, לצרכי התארגנות, הגם שלא הגיש בקשה מתאימה לראש ההוצאה לפועל, אלא ביקש זאת בתביעה דנן. זאת, משום שנמצא כי התנהלות הבנק, בכל הקשור לרישום המשכונות ולהליכי הפינוי, לוקה בכך שמתחילת הדרך ועד לפתיחת הליכי ההוצאה לפועל ובכלל, התעלם הבנק מעובדת קיומו של מחזיק בדירה, אף בטרם ידע הבנק על כך שאין באותה חזקה כדי לאפשר למחזיק להיבנות ממנה. המחזיק או זכויותיו בדירה לא נכללו כלל במסגרת שיקוליו במתן ההלוואות וברישום המשכונות, למרות שפעולותיו של הבנק העמידו את המחזיק בסיכון של פינוי, ככל שההלוואה לא תיפרע. יתרה מזו, לאחר מתן ההלוואה הראשונה בשנת 1995, הגדיל הבנק את הסיכון, ונתן ליעקב הלוואה שנייה בשנת 1999, מבלי לערוך שמאות נוספת ובדיקה בכל הקשור למחזיק ולמעמדו.

עוד נקבע כי במצב דברים בו הבנק היה מודע לקיומו של תופס - גם מכח השומה וגם מפי יעקב - היה עליו להתריע גם לפני המערער על ההליכים למימוש המשכון וגם לציין לפני רשם ההוצאה לפועל את דבר קיומו של מחזיק במקרקעין, למרות שאין עליו חובה לצרפו לאותם הליכים.

הערעור

10.    המערער חוזר על טענותיו בהליך דלמטה, ובכלל זה כי הוא " הוכיח... את זכות הקנין, הוא זה שקנה את המגרש, הוא קנה את חומרי הבניה...." (סע' 17 לעיקרי הטיעון), ומדגיש כי בהסכם הוחלפו זכויותיו של יעקב בבית בזכות לקבל 80,000$, כך שהמשכונות שרשם הבנק לאחר ההסכם, יכולים לחול לכל היותר על זכותו של יעקב לקבל אותו חלק מסכום התמורה בהסכם. המערער מצהיר כי הוא מוכן לשלם את "החוב המקורי שבתיק" בסכום של 80,000 $.

11.    המערער מפנה לקביעה בפסק הדין בענין פתיחת הליכי ההוצאה לפועל על-ידי הבנק, ומבקש ללמוד מכך כי פניית הבנק למימוש היתה שלא כדין, לאחר שהבנק ידע על קיומו של מחזיק בדירה.

במסגרת הדיון בערעור לא בקשנו את תגובת המשיב.